宛政〔2019〕20號
宛城區(qū)、臥龍區(qū)人民政府，城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、高新區(qū)管委會，市人民政府有關(guān)部門：
為加快推進中心城區(qū)城中村改造遺留項目的實施，妥善化解遺留問題，保障群眾及依法誠信經(jīng)營參改企業(yè)的合法權(quán)益，貫徹落實中心城區(qū)土地管理“六統(tǒng)一”政策，按照相關(guān)法律法規(guī)和我市城中村改造相關(guān)政策規(guī)定，并經(jīng)市政府第12次常務(wù)(擴大)會議研究同意，現(xiàn)就中心城區(qū)城中村改造遺留項目處置工作提出以下意見，請認真遵照執(zhí)行。
一、工作原則
以規(guī)范和促進中心城區(qū)城中村改造為目標(biāo)，遵循政府主導(dǎo)、區(qū)級負責(zé)、規(guī)劃引領(lǐng)、凈地出讓、安置優(yōu)先的原則，依法、健康、有序?qū)嵤└脑?，量力而行，穩(wěn)妥推進整體改造工作。
二、適用范圍
中心城區(qū)經(jīng)市政府批準且已實施(已進行征遷或建設(shè))的城中村改造遺留項目，適用本意見。
三、政策調(diào)控
(一)項目管理
1.項目修建性詳細規(guī)劃、改造方案的編制，按照征遷安置面積與補償開發(fā)面積不大于1：3的比例控制，征遷安置面積由區(qū)政府(管委會)根據(jù)項目征遷補償安置方案核定。符合安置條件采取貨幣補償?shù)恼鬟w面積(含非個人房屋)，計入安置總面積，相應(yīng)貨幣補償金額不作為改造成本核算。
2.項目改造方案由區(qū)政府(管委會)組織編制。改造方案編制范圍為項目區(qū)內(nèi)已實施征遷及建設(shè)區(qū)域。
市城中村(舊區(qū))改造辦公室(以下簡稱市城改辦)對項目改造方案編制工作進行督促、指導(dǎo)，項目改造方案由區(qū)政府常務(wù)會議(管委會主任辦公會議)研究批準后，報市城改辦轉(zhuǎn)相關(guān)部門備案。市自然資源和規(guī)劃局根據(jù)確定的項目改造方案，組織編制項目控制性詳細規(guī)劃，區(qū)政府(管委會)組織編制、報審修建性詳細規(guī)劃。
3.項目安置面積與補償開發(fā)面積不大于1：3的，由項目區(qū)自求平衡，不再另行配地；已滿足安置面積與補償開發(fā)面積1：3的剩余土地，由市政府統(tǒng)一儲備。
4.已建成項目，區(qū)政府(管委會)按照安置面積與補償開發(fā)面積不大于1：3的比例，核算項目地上部分建設(shè)規(guī)模，大于1：3部分建筑，按照25%的比例，由項目單位向區(qū)政府(管委會)無償移交符合交房條件的成品房屋(移交商業(yè)、商務(wù)部分的建筑按2倍住宅面積計算)；無法移交的，按照項目開工當(dāng)期住宅商品房銷售平均價格，向區(qū)政府(管委會)繳納相應(yīng)資金，市、區(qū)4：6分成。
住宅商品房銷售平均價格由區(qū)政府(管委會)函告市房管中心，市房管中心按照項目開工當(dāng)期已銷售并網(wǎng)簽的住宅商品房平均價格(項目已銷售未網(wǎng)簽的，參照同類區(qū)域同期開工銷售并網(wǎng)簽項目的住宅商品房平均價格)確定；也可由區(qū)政府(管委會)或其指定的單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。
5.項目全部或部分區(qū)域已征遷未建設(shè)的，區(qū)政府(管委會)對項目區(qū)域或已征遷相對集中區(qū)域，按照不大于1：3的比例核定安置與開發(fā)面積，擬定改造范圍，編制改造方案。
6.按照確定的項目改造方案，確需分宗供地的，可以分宗供地(不適合分宗供地項目除外)。
7.具有下列情形之一的，由區(qū)政府(管委會)協(xié)調(diào)原參改企業(yè)退出，并函告相關(guān)部門。
(1)原參改企業(yè)自愿放棄改造并經(jīng)區(qū)政府(管委會)同意的；
(2)項目不適合分宗供地且參改企業(yè)無能力繼續(xù)實施的；
(3)項目分宗供地后參改企業(yè)仍無能力繼續(xù)實施的；
(4)區(qū)政府(管委會)認為原參改企業(yè)不適合繼續(xù)實施改造等其他情形。
8.項目改造用地出讓時，區(qū)政府(管委會)應(yīng)當(dāng)完成規(guī)劃區(qū)域內(nèi)征遷(含代征公共設(shè)施用地)；安開比大于1：3的項目，區(qū)政府(管委會)在向市自然資源和規(guī)劃局移交土地時，應(yīng)出具已落實移交房屋或足額交納相應(yīng)資金的證明。
9.項目區(qū)內(nèi)新增建設(shè)用地享受城中村改造優(yōu)惠政策。項目改造用地土地出讓收益，扣除應(yīng)上解部分等費用外，市級不參與分成，用于項目區(qū)域補償安置和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
(二)安置房建設(shè)與管理
1.安置房建設(shè)用地應(yīng)先行征遷，先行出讓，安置房應(yīng)當(dāng)集中規(guī)劃，先行建設(shè)，先行竣工。
2.配套開發(fā)用地供應(yīng)與安置用地開工率、安置房交付率及網(wǎng)簽率相結(jié)合。
(1)安置房開工與回遷方面
①安置房開工率達到50%后，方可開始供應(yīng)配套開發(fā)用地，供應(yīng)率不高于配套開發(fā)用地面積的40%；
②安置房開工率達到100%后，配套開發(fā)用地面積最高供應(yīng)到60%；
③安置房交付率達到50%后，配套開發(fā)用地面積最高供應(yīng)到80%；
④安置房全部交付時，配套開發(fā)用地面積最高可供應(yīng)至90%，剩余10%未供應(yīng)開發(fā)用地原則上應(yīng)形成單宗地；
⑤對于改造區(qū)域總實用地面積較小(低于50畝)不適合分宗供地的，安置房建設(shè)資金應(yīng)足額交納至區(qū)政府(管委會)指定賬戶后，配套開發(fā)用地可與安置用地一并供應(yīng)。
安置房建設(shè)符合以下條件視為“已開工”：
需挖深基坑的項目，按照工程設(shè)計基坑開挖完畢；使用樁基的項目，按照工程設(shè)計打入所有基礎(chǔ)樁；其他項目，按照工程設(shè)計地基施工完成三分之一以上。
(2)網(wǎng)簽方面
在安置房網(wǎng)簽基本完成后，方可供應(yīng)項目最后一宗配套開發(fā)用地；也可由區(qū)政府(管委會)根據(jù)項目情況，對安置房網(wǎng)簽辦證所需的稅、費進行測算，參改企業(yè)在區(qū)政府(管委會)指定賬戶預(yù)存不低于安置房網(wǎng)簽辦證稅、費總額1.5倍的費用后，方可供應(yīng)最后一宗配套開發(fā)用地。
四、其他事項
(一)對未經(jīng)市政府批準，區(qū)政府(管委會)已組織征遷且納入2014年中心城區(qū)房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚捻椖?，?jīng)區(qū)政府(管委會)核實認定，并報經(jīng)市政府批準后，可參照本意見執(zhí)行。
(二)鑒于由財政拿出專項資金(土地出讓總價款的80%)用于城中村(舊區(qū))改造項目土地出讓資金運轉(zhuǎn)造成較多遺留問題，宛政紀〔2015〕42號和宛政紀〔2016〕40號會議紀要精神于2019年10月15日后不再執(zhí)行。
(三)原城中村改造政策規(guī)定與本意見不一致的，按照本意見執(zhí)行。已批準且已實施的舊區(qū)改造遺留項目可參照本意見執(zhí)行。
(四)本意見由市城改辦解釋。本意見執(zhí)行中未盡事宜按照“一事一議”原則，由市城改辦會同相關(guān)部門和轄區(qū)政府(管委會)研究提出意見，報市政府同意后執(zhí)行。
南陽市人民政府辦公室
2019年7月26日
