宛政〔2019〕25號
各縣(區(qū))人民政府，城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、高新區(qū)、官莊工區(qū)、鴨河工區(qū)管委會，市人民政府有關(guān)部門：
《南陽市房屋專項維修資金管理辦法》已經(jīng)市政府第14次常務(wù)會議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。
2019年9月3日
南陽市房屋專項維修資金管理辦法
第一章 總則第一條 為了加強房屋專項維修資金管理，保障房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護房屋專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)原建設(shè)部 財政部《住宅專項維修資金管理辦法》《河南省物業(yè)管理條例》和省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳省財政廳《河南省住宅專項維修資金管理實施細則》規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房屋專項維修資金，是指專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造資金。
本市行政區(qū)域內(nèi)房屋專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房屋共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢房屋業(yè)主或者結(jié)構(gòu)相連的不同樓幢房屋業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、走廊、門廳、樓梯間、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層、設(shè)備層、非產(chǎn)權(quán)式樓內(nèi)存車庫等。
本辦法所稱房屋共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢房屋業(yè)主或者不同樓幢房屋業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：給排水管道、公共水箱、加壓水泵、電梯、天線、共用照明、消防設(shè)施設(shè)備、道路、綠地、路燈、停車設(shè)施、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四條 房屋專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
第五條 南陽市房產(chǎn)主管部門會同市財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房屋專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。南陽市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)負責南陽市中心城區(qū)范圍內(nèi)房屋專項維修資金的歸集、管理和使用。
各縣(區(qū))房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房屋專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。各縣(區(qū))房產(chǎn)主管部門應(yīng)當明確房屋專項維修資金管理專門機構(gòu)，負責房屋專項維修資金的歸集、管理和使用。
第二章 交存
第六條 凡單幢房屋或者一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋有兩個以上產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當建立房屋專項維修資金。
第七條 商品房、保障性住房等房屋的專項維修資金由業(yè)主交存。
業(yè)主交存的房屋專項維修資金屬于業(yè)主所有。
第八條 業(yè)主應(yīng)當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存房屋專項維修資金，首期房屋專項維修資金的交存標準為：多層(7層以下，含7層)每平方米37.5元；小高層(8—12層，含12層)和帶電梯的多層每平方米65元；高層(13層以上，含13層)每平方米77.5元。房產(chǎn)主管部門會同物價主管部門根據(jù)本地情況，適時調(diào)整并公布首期房屋專項維修資金的交存標準。
本辦法生效前，應(yīng)收但尚未收齊首期房屋專項維修資金的單幢房屋，仍按照原規(guī)定標準收交。
第九條 購房人應(yīng)當在辦理網(wǎng)簽《商品房買賣合同》確認手續(xù)前，直接將維修資金存入房屋專項維修資金專戶，開發(fā)建設(shè)單位不得強制代收維修資金。業(yè)主委托開發(fā)建設(shè)單位代收的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當自收到房屋專項維修資金之日起15日內(nèi)，將代收的房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶，由房屋專項維修資金管理機構(gòu)開具交存憑證。代收單位應(yīng)當及時將憑證交給業(yè)主留存。
未售出部分房屋應(yīng)交的房屋專項維修資金在辦理房屋所有權(quán)首次登記時由開發(fā)建設(shè)單位先予足額墊交，待房屋售出時由開發(fā)建設(shè)單位按維修資金專戶賬面余額扣回。
第十條 未按本辦法規(guī)定交存首期房屋專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購房人。
第十一條 房屋專項維修資金實行政府代為管理與業(yè)主自主管理的方式。
未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會尚未就房屋專項維修資金的管理方式作出決定的，其房屋專項維修資金由物業(yè)所屬區(qū)域房產(chǎn)主管部門代管。房產(chǎn)主管部門代為管理的，應(yīng)當委托所在地的商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)房屋專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立房屋專項維修資金專戶。
業(yè)主自主管理的，應(yīng)當召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責房屋專項維修資金的日常管理。代管單位應(yīng)當將代管的專項維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會開立的專項維修資金專戶，并接受所屬區(qū)域房屋專項維修資金管理機構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第十二條 開立房屋專項維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。
房產(chǎn)主管部門代為管理的，開立房屋專項維修資金專戶，應(yīng)當按照規(guī)定采取競爭性方式或集體決策方式選擇維修資金專戶銀行。房屋專項維修資金自存入維修資金專戶之日起，按照國家規(guī)定的銀行活期存款利率計息，由代管單位與專戶管理銀行按年結(jié)存到戶。
第十三條 業(yè)主分戶賬面房屋專項維修資金余額不足首期交存額的30%時應(yīng)當及時按本辦法第八條規(guī)定續(xù)交。已成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會組織實施；未成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主決定。
業(yè)主未按規(guī)定時限續(xù)交的，業(yè)主委員會應(yīng)當書面通知其交納時限。逾期仍不交納者，業(yè)主委員會可依法申請仲裁或向人民法院起訴。
未成立業(yè)主大會的，利益相關(guān)人可依法申請仲裁或向人民法院起訴。
第十四條 已出售但未建立房屋專項維修資金專戶的房屋，應(yīng)當補建。補建方案由業(yè)主大會決定，未成立業(yè)主大會的，補建方案由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主決定。
第三章 使用
第十五條 房屋專項維修資金的使用，應(yīng)當遵循業(yè)主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第十六條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例或約定分攤；涉及尚未售出商品房屋的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照尚未售出商品房屋的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第十七條 房屋專項維修資金由房產(chǎn)主管部門代管的，其使用按照以下程序辦理：
(一)業(yè)主委員會(相關(guān)業(yè)主)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議，制定《維修和更新、改造方案》并在小區(qū)公示；
(二)《維修和更新、改造方案》應(yīng)當經(jīng)房屋專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物面積2/3以上業(yè)主且占有相關(guān)人數(shù)2/3以上業(yè)主的書面同意；經(jīng)業(yè)主大會依法決定，也可以采取異議表決形式，即持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積1/3以下且占總?cè)藬?shù)1/3以下的，視為表決通過；
(三)業(yè)主委員會(相關(guān)業(yè)主)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料，向房屋專項維修資金管理機構(gòu)提出申請；
(四)房屋專項維修資金管理機構(gòu)進行審核，將審核結(jié)果及相關(guān)情況在小區(qū)公示7天以上，并制定資金撥付計劃；
(五)工程竣工后，業(yè)主委員會(相關(guān)業(yè)主)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當組織施工企業(yè)、監(jiān)理單位等對工程進行驗收，簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》，按照工程量情況做出決算書并在小區(qū)公示；
(六)房屋專項維修資金管理機構(gòu)按照相關(guān)業(yè)主所占建筑面積的比例或約定制定《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》并在小區(qū)公示7天以上，公示期滿無異議，根據(jù)決算結(jié)果按約定留取一定比例的工程質(zhì)量保證金后將余款撥付至施工企業(yè)。
第十八條 房屋專項維修資金實行業(yè)主自主管理的，參照本辦法第十七條使用程序辦理。
在房屋專項維修資金劃撥之前，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持使用方案報所屬區(qū)域房屋專項維修資金管理機構(gòu)備案；房屋專項維修資金管理機構(gòu)發(fā)現(xiàn)不符合使用條件的，應(yīng)當責令改正。
第十九條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即對其進行維修和更新、改造的，業(yè)主委員會(相關(guān)業(yè)主)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向所屬區(qū)域房屋專項維修資金管理機構(gòu)提出房屋專項維修資金應(yīng)急使用申請：
(一)電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備故障損壞、無法正常使用的；
(二)屋面、外墻滲漏的；
(三)樓體外墻墻面有脫落危險的；
(四)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；
(五)公共護欄(圍)破損嚴重的；
(六)其他緊急情況。
第二十條 維修資金應(yīng)急使用按照以下程序辦理：
(一)業(yè)主委員會(相關(guān)業(yè)主)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所屬區(qū)域房屋專項維修資金管理機構(gòu)提出應(yīng)急使用申請；
(二)房屋專項維修資金管理機構(gòu)接到申請后，應(yīng)立即組織工作人員現(xiàn)場勘驗，符合應(yīng)急維修條件的，維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當及時做出使用決定。維修工程竣工驗收后，維修費用及業(yè)主分攤情況應(yīng)當向業(yè)主公示。
第二十一條 發(fā)生第十九條第一款情況申請應(yīng)急使用維修資金，涉及電梯等特種設(shè)備以及消防等安全設(shè)施的，申請人應(yīng)提交相關(guān)行政主管部門或者專業(yè)機構(gòu)出具的整改通知、處罰決定或檢測報告。
第二十二條 鼓勵聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)工程造價咨詢機構(gòu)對工程預(yù)決算進行評估；維修和更新、改造費用較大的，應(yīng)當采取招標的方式選擇施工單位和監(jiān)理單位。相關(guān)費用從房屋專項維修資金增值資金中列支。
需采取招標方式進行維修和更新、改造項目的費用額度由房產(chǎn)主管部門根據(jù)當?shù)厍闆r合理確定，并適時調(diào)整。
第二十三條 下列費用不得從房屋專項維修資金中列支：
(一)依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用；
(二)依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；
(三)應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；
(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。
第二十四條 房屋專項維修資金的管理費用(財政撥付資金不足部分)在房屋專項維修資金增值資金中列支，并與房屋專項維修資金分賬核算。
第二十五條 在保證房屋專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將房屋專項維修資金用于購買國債或定期存款的方式進行增值。
利用房屋專項維修資金購買國債，應(yīng)當按照原建設(shè)部 財政部《住宅專項維修資金管理辦法》第二十六條規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條 下列資金應(yīng)當轉(zhuǎn)入房屋專項維修資金滾存使用：
(一)房屋專項維修資金的活期存儲利息；
(二)利用房屋專項維修資金購買國債或定期存款的增值收益扣除管理費及聘請第三方機構(gòu)的費用；
(三)利用房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；
(四)房屋共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。
第四章 監(jiān)督管理
第二十七條 房屋銷售主管部門在辦理《商品房買賣合同》備案確認手續(xù)、不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理房屋預(yù)告登記、所有權(quán)首次登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當查驗申請人房屋專項維修資金交存憑證，并作為辦理要件，未按規(guī)定統(tǒng)一交存到房屋專項維修資金專戶的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。
第二十八條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該房屋分戶賬中結(jié)余的房屋專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。
第二十九條 房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還房屋專項維修資金：
(一)房屋分戶賬中結(jié)余的房屋專項維修資金返還業(yè)主；
(二)售房單位交存的房屋專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。
第三十條 房屋專項維修資金管理機構(gòu)或者專戶管理銀行應(yīng)當建立房屋專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中房屋專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十一條 房屋專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。
第三十二條 房屋專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行財政部門有關(guān)規(guī)定。
財政部門應(yīng)當加強對房屋專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
第三十三條 房屋專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當按照財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。
第五章 法律責任
第三十四條 業(yè)主或使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位就房屋專項維修資金發(fā)生糾紛的，當事人可以協(xié)商解決，也可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。
第三十五條 出現(xiàn)下列情況的，按照原建設(shè)部 財政部《住宅專項維修資金管理辦法》進行處理：
(一)開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十條規(guī)定將房屋交付購房人的；
(二)開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法第十六條規(guī)定分攤維修和更新、改造費用的；
(三)違反本辦法規(guī)定，挪用房屋專項維修資金的。
第三十六條 房產(chǎn)主管部門、財政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十七條 公有住房房屋專項維修資金的交存、使用和管理，依照原建設(shè)部 財政部《住宅專項維修資金管理辦法》實施。
第三十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行，2005年7月20日印發(fā)的《南陽市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金管理辦法》(宛政〔2005〕78號)同時廢止。
南陽市人民政府辦公室
2019年9月3日
