一、政策出臺背景
2017年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》，取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級及以下資質(zhì)認定。2017年9月6日，國務(wù)院常務(wù)會議召開，會議決定，再取消物業(yè)一級資質(zhì)核定。同年12月，住建部印發(fā)了《關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》，要求各地落實《國務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》（國發(fā)[2017]7號）和《國務(wù)院關(guān)于取消一批行政許可事項的決定》（國發(fā)[2017]46號）。這意味著進入物業(yè)行業(yè)市場不再需要資質(zhì)審核認定，全面取消物業(yè)資質(zhì)。
隨著南陽市物業(yè)服務(wù)市場的快速發(fā)展，不斷出現(xiàn)一些新問題和新情況迫切需要解決。2021年1月1日，國務(wù)院出臺《中華人民共和國民法典》并頒布實施。2021年7月30日河南省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議《關(guān)于修改〈河南省物業(yè)管理條例〉〈河南省大氣污染防治條例〉的決定》修正）的《河南省物業(yè)管理條例》印發(fā)實施?，F(xiàn)階段制定《南陽市物業(yè)管理暫行辦法》是符合南陽市實際情況，也是進一步規(guī)范全市物業(yè)行業(yè)市場發(fā)展的必要條件。
為領(lǐng)會上級文件精神，市委市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為長遠工作考慮，全面打造南陽市副中心城市建設(shè)，決定南陽市住建局按照制定規(guī)范性文件程序，起草擬定《南陽市物業(yè)管理暫行辦法》。
二、政策依據(jù)
（1）十三屆全國人大三次會議表決通過的《中華人民共和國民法典》
（2）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等10部委《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)【2020】10號）
（3）2021年7月30日河南省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議《關(guān)于修改〈河南省物業(yè)管理條例〉〈河南省大氣污染防治條例〉的決定》修正）的《河南省物業(yè)管理條例》
（4）《河南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》
三、《辦法》主要內(nèi)容
《辦法》共7章43條：
第一章是總則。說明《辦法》的起草依據(jù)，明確了適用范圍和相關(guān)部門工作職責。
第二章是前期物業(yè)服務(wù)。主要對前期物業(yè)區(qū)域劃分、物業(yè)用房面積配置、招投標、合同簽訂、承接查驗等進行了明確。
第三章是業(yè)主和業(yè)主組織。重點明確了業(yè)主身份確認、籌備組、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的成立條件、工作職責、資格競選、禁止行為、換屆選舉等方面。鼓勵中國共產(chǎn)黨黨員參與小區(qū)治理。
第四章是物業(yè)服務(wù)。明確了物業(yè)服務(wù)的管理方式：一是業(yè)主自管；二是委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。委托企業(yè)管理的《辦法》對企業(yè)的工作義務(wù)、收費依據(jù)、服務(wù)標準、退出交接程序進行了規(guī)范。
第五章是物業(yè)的使用、維護和專項維修資金。一是明確了任何單位和個人不得占用業(yè)主的公共區(qū)域，需要占用的應(yīng)征得業(yè)主委員會或業(yè)主同意；二是規(guī)范了專業(yè)經(jīng)營單位的收費、委托方式；三是明確了物業(yè)管理區(qū)域的禁止行為和物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同維護小區(qū)公共區(qū)域的權(quán)益和義務(wù)；四是對專項維修資金的使用、管理、續(xù)存等進行了進一步的規(guī)范。針對物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)急維修使用專項資金的，在符合法律、法規(guī)的前提下進一步簡化流程，確保物業(yè)管理區(qū)域的安全生產(chǎn)。
第六章是法律責任。本《辦法》是政府規(guī)范性文件，違反《辦法》既有規(guī)定的遵照已有法律、法規(guī)執(zhí)行。
第七章是附則。說明《辦法》的執(zhí)行時間。
四、需要說明的問題
（一）堅持黨建引領(lǐng)提升物業(yè)服務(wù)。《辦法》當中把黨在提升物業(yè)服務(wù)與管理中的引領(lǐng)作用進行了明確，要充分發(fā)揮中國共產(chǎn)黨基層黨組織的作用，鼓勵和支持中國共產(chǎn)黨黨員積極參與小區(qū)治理。
（二）促進物業(yè)管理與社區(qū)治理深度融合。中央和河南省出臺了一系列政策文件，指出“改進社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理”是“補齊城鄉(xiāng)社區(qū)治理短板”的重要工作內(nèi)容之一，要求地方人民政府要進一步推動物業(yè)管理和基層社會治理的深度融合，將物業(yè)管理納入當?shù)厣鐣卫眢w系，《辦法》需要對上級的文件精神予以領(lǐng)會和體現(xiàn)。
（三）推動業(yè)主自治組織快速建立。一是規(guī)范了成立業(yè)主大會的申請流程、召開時間、次數(shù)。未按期召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促召開；二是明確了選舉業(yè)主委員會委員的表決方式。在業(yè)主身份確認的前提下，可以采用書面、電話、短信、即時通訊工具、電子郵件等多種表決方式；三是業(yè)主大會一時難以成立的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推動組建物業(yè)管理委員會，組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項。
（四）簡化物業(yè)維修資金使用流程。《辦法》明確了物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備、共用部位出現(xiàn)損壞，樓梯、外墻墻面有脫落危險等部分緊急情況的，相關(guān)應(yīng)急維修費不需業(yè)主表決，可以直接由業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請使用。維修結(jié)束后，向業(yè)主進行應(yīng)急費用公示。進一步簡化了維修資金使用流程，提高使用效率，及時解決物業(yè)區(qū)域內(nèi)存在的安全隱患。
相關(guān)文件：南陽市人民政府關(guān)于印發(fā)南陽市物業(yè)管理暫行辦法的通知