宛政〔2022〕5號
南陽市人民政府關(guān)于印發(fā)南陽市物業(yè)管理暫行辦法的通知
各縣（市、區(qū)）人民政府，城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、高新區(qū)、官莊工區(qū)、鴨河工區(qū)、臥龍綜合保稅區(qū)管委會,市人民政府有關(guān)部門：
《南陽市物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)市政府第66次常務(wù)會議研究同意,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
南陽市人民政府
2022年5月21日
南陽市物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，打造共建共治共享的社會治理格局，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《河南省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人按照合同約定或業(yè)主通過自行管理等方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)人，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，堅持以人為本、誠實守信，依法依規(guī)、公開公正，堅持業(yè)主自我管理、企業(yè)市場競爭與政府監(jiān)督管理相結(jié)合的原則。
第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，建設(shè)與維護(hù)物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門按照規(guī)定負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會運(yùn)行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
自然資源和規(guī)劃、發(fā)展改革、民政、市場監(jiān)督管理、公安、應(yīng)急管理、城市管理、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、園林綠化、消防等相關(guān)部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第五條 縣（市、區(qū)）政府（管委會）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本轄區(qū)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，推動老舊小區(qū)建立物業(yè)管理長效機(jī)制，將物業(yè)管理納入本轄區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)和社會治理綜合體系，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展和文明社區(qū)建設(shè)。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建，并辦理相關(guān)備案手續(xù)；組織、指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責(zé)，有權(quán)撤銷其作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定；組織轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗、指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)項目的移交和接管；指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，處理物業(yè)管理投訴，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動。
社區(qū)居（村）民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下做好具體工作，建立黨建引領(lǐng)下社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人共同參與的協(xié)同治理機(jī)制；有權(quán)就業(yè)主反映的物業(yè)服務(wù)事項向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會進(jìn)行詢問，引導(dǎo)規(guī)范運(yùn)作；指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
第二章 前期物業(yè)服務(wù)
第六條 新建房屋物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素確定。
物業(yè)管理用房由建設(shè)單位無償配置，其費(fèi)用列入建設(shè)成本，屬于全體業(yè)主共有，位置應(yīng)當(dāng)相對集中，便于實施物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃調(diào)整，物業(yè)管理用房配建使用的原則和標(biāo)準(zhǔn)依照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當(dāng)按照劃定的物業(yè)管理區(qū)域，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，提供前期物業(yè)服務(wù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照以下時限完成招投標(biāo)工作：
（一）預(yù)售商品房項目在申請商品房預(yù)售許可前完成；
（二）現(xiàn)售商品房項目在申請商品房現(xiàn)售備案前完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日內(nèi)完成。
前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同期限等內(nèi)容納入商品房銷售信息，并進(jìn)行公示。
第九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，并將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房買賣合同的附件。
第十條 物業(yè)交付使用前，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)下，依據(jù)相關(guān)規(guī)定組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收，形成查驗記錄，監(jiān)督簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗的結(jié)果。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗資料建檔保存。承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查閱。
第三章 業(yè)主和業(yè)主組織
第十一條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未依法取得不動產(chǎn)登記，但符合下列情況之一的，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)：
（一）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人；
（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者政府征收決定等取得房屋所有權(quán)的人；
（三）因合法建造等事實行為取得房屋所有權(quán)的人；
（四）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的人；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。
業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)，委托應(yīng)當(dāng)以書面形式提交。
第十二條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
（一）提議召開并參加業(yè)主大會會議，提出制定和修改業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（二）選舉業(yè)主委員會成員，并享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用、收益情況享有知情權(quán)、參與決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（五）向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議；
（六）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止損害共同利益的行為；
（七）參與共同決定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對突發(fā)事件等方面的制度要求；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法作出的決定；
（四）配合物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)管理以及保護(hù)業(yè)主人身和財產(chǎn)安全采取的必要管理措施或者應(yīng)急措施；
（五）按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
（六）按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；
（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之三十以上的；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十日的。
第十五條 符合成立業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主聯(lián)名可以申請成立首次業(yè)主大會籌備組。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)在收到申請后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會籌備組，籌備組組長應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并自籌備組成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會、建設(shè)單位的代表組成，人數(shù)為七到十一人單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不低于二分之一。業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府征求業(yè)主意見后確定?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的代表擔(dān)任。
建設(shè)單位未派員參加籌備組的不影響籌備組成立。
籌備組成員應(yīng)當(dāng)對業(yè)主信息保密，不得將業(yè)主信息用于與召開業(yè)主大會會議無關(guān)的活動。
首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（三）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）擬定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五）擬定業(yè)主委員會組成人員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會組成人員候選人名單，擬定業(yè)主委員會選舉辦法；
（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會條件兩個月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府報送下列文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）業(yè)主名冊；
（三）房屋及建筑物面積清冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；
（六）物業(yè)管理用房配置證明；
（七）其他有關(guān)的文件資料。
第十八條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（二）制定和修改業(yè)主大會和業(yè)主委員會表決規(guī)則；
（三）選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）確定物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；
（五）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（六）聽取和審查業(yè)主委員會工作報告、收支預(yù)算決算報告，決定業(yè)主委員會換屆時進(jìn)行審計；
（七）決定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營的方式、收益分配；
（八）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（九）決定籌集和使用專項維修資金，建立應(yīng)急維修事項清單；
（十）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用，決定業(yè)主委員會成員補(bǔ)貼的來源、支付標(biāo)準(zhǔn)；
（十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（十二）決定有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主大會會議召開程序、決定事項及表決方式按照相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行，業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法遵守業(yè)主大會的決定。
業(yè)主大會會議每年至少召開一次，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)派員列席。
業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開，在實名投票的前提下，提倡采用信息化技術(shù)手段改進(jìn)業(yè)主大會表決方式。
第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生，對其負(fù)責(zé)，受其監(jiān)督，其成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約、 業(yè)主大會議事規(guī)則，積極履行業(yè)主義務(wù)；
（二）具有完全民事行為能力；
（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公道正派，誠實守信，廉潔自律；
（四）具有一定的組織能力和履職時間。
對業(yè)主委員會成員，應(yīng)當(dāng)根據(jù)工作情況給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
第二十條 業(yè)主委員會由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會成員候選人任職條件、提名進(jìn)行審查。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)組成人員出席，作出的決定必須經(jīng)全體組成人員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會作出決定后，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并報社區(qū)居（村）民委員會。
第二十一條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；
（二）召集業(yè)主大會會議，定期向業(yè)主大會報告工作；
（三）與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約；
（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；
（七）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會等做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)、社會治安和公益宣傳等工作；
（八）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十二條 業(yè)主委員會委員不得實施下列行為：
（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；
（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料；
（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；
（四）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；
（五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；
（六）將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；
（七）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建、違法占用物業(yè)共有部分；
（八）與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來或利益交換；
（九）泄露業(yè)主個人信息；
（十）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
業(yè)主委員會委員有前款規(guī)定的第（一）項至第（五）項行為的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府責(zé)令業(yè)主委員會停止其履行職務(wù)，向業(yè)主公示，并提請業(yè)主大會罷免委員資格；有前款規(guī)定其他行為的，由業(yè)主委員會提請業(yè)主大會決定是否罷免委員資格。
第二十三條 業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止:
（一）不再具備業(yè)主身份的；
（二）喪失履行職責(zé)能力的；
（三）以書面形式向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭職的；
（四）任職期間被追究刑事責(zé)任的；
（五）法律、法規(guī)、業(yè)主公約或管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第二十四條 業(yè)主委員會任期屆滿前六十日，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉，并書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。未選舉新一屆業(yè)主委員會的，移交給社區(qū)居（村）民委員會臨時保管。
業(yè)主委員會委員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列物品和財物移交給業(yè)主委員會。
違反前兩款的規(guī)定拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。
第二十五條 除業(yè)主自行管理外，物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)組建物業(yè)管理委員會, 作為承擔(dān)業(yè)主委員會職責(zé)的臨時機(jī)構(gòu)：
（一）未達(dá)到成立業(yè)主大會條件的；
（二）達(dá)到成立業(yè)主大會條件但未能自行成立，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織仍未能成立的；
（三）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起自行解散。
物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府重新組建物業(yè)管理委員會。
第二十六條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、社區(qū)居（村）民委員會的代表組成。
物業(yè)管理委員會由七至十一人單數(shù)組成。其中業(yè)主代表不得少于二分之一，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在業(yè)主自薦或者推薦的基礎(chǔ)上確定。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者社區(qū)居（村）民委員會的代表擔(dān)任。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委員會成立之日起十個工作日內(nèi)將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。
物業(yè)管理委員會具體工作辦法，按照河南省物業(yè)管理行政主管部門有關(guān)文件執(zhí)行。
第二十七條 推動業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員在不改變中國共產(chǎn)黨黨員黨組織隸屬關(guān)系的情況下，經(jīng)街道黨組織批準(zhǔn)，同步組建功能型黨組織，充分調(diào)動中國共產(chǎn)黨黨員業(yè)主參與物業(yè)管理的積極性，形成社區(qū)治理合力，有效服務(wù)群眾。
第四章 物業(yè)服務(wù)
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)人管理；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
電梯、消防等涉及人身、財產(chǎn)安全的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維護(hù)。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等專項物業(yè)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負(fù)責(zé)。
物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或?qū)⑷课飿I(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列義務(wù)：
（一）依照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)管理服務(wù)；
（二）接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；
（三）建立和完善物業(yè)服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，做好應(yīng)急工作；
（四）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類處理；
（五）定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、養(yǎng)護(hù)、維修；
（六）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約的行為，及時制止并向有關(guān)行政主管部門報告；
（七）法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他義務(wù)。
第三十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人按照合同約定和有關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請仲裁。但不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，采取停止供電、供水、供氣、供熱以及其他損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會辦理交接手續(xù)，履行下列義務(wù)：
（一）移交物業(yè)管理用房等共用部分、共用設(shè)施設(shè)備；
（二）移交物業(yè)承接查驗的有關(guān)資料；
（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、檢驗等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；
（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付費(fèi)用；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
原物業(yè)服務(wù)人在辦理交接至正式退出前，應(yīng)當(dāng)按照原物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容提供服務(wù)。
新選聘的物業(yè)服務(wù)人按照約定承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，不得強(qiáng)行接管物業(yè)。
物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和解除依照相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。
承接查驗資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立檔案，妥善保管，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。
物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將物業(yè)承接查驗檔案向業(yè)主委員會移交完畢。
第五章 物業(yè)的使用、維護(hù)和專項維修資金
第三十四條 物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法規(guī)或管理規(guī)約的規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
第三十五條 供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用。
專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，但應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付報酬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。
第三十六條 任何單位、個人不得擅自挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、其他場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修、養(yǎng)護(hù)或公共利益，業(yè)主、物業(yè)使用人、相關(guān)單位確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務(wù)人的同意，并與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定施工方案，接受物業(yè)服務(wù)人現(xiàn)場檢查。物業(yè)服務(wù)人確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會的同意。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主及時公告施工方案和施工期限。業(yè)主、物業(yè)使用人、相關(guān)單位、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將臨時挖掘的道路、綠地、其他場地以及臨時遷移的共用設(shè)施設(shè)備，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
（一）損壞或擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（二）侵占、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物，破壞或擅自改變房屋外觀；
（四）違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品；
（五）擅自架設(shè)電線、電纜；
（六）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；
（七）在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)存放電動自行車或為其充電；
（八）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；
（九）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（十）影響鄰居采光通風(fēng)；
（十一）占用、堵塞、封閉消防通道、公共出入口，損壞消防設(shè)施及器材；
（十二）在建筑物、構(gòu)筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，樓道、門廳、電纜井內(nèi)堆放雜物；
（十三）擅自改變房屋用途，將住宅變?yōu)榉亲≌?，從事餐飲、生產(chǎn)加工、歌舞娛樂等經(jīng)營活動；
（十四）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；
（十五）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，干擾他人正常生活；
（十六）利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；
（十七）法律、法規(guī)、管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)及時處理。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
第三十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定，足額交納專項維修資金。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)登記時，應(yīng)當(dāng)核驗專項維修資金繳存情況。
專項維修資金屬于業(yè)主共有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人與負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
第三十九條 專項維修資金的管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
第四十條 專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定續(xù)籌專項維修資金。
物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，交存的專項維修資金一并轉(zhuǎn)移給物業(yè)買受人。
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況的，業(yè)主委員會可以申請使用維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修；尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織代為申請使用維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修，相關(guān)費(fèi)用從維修資金中列支，應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示：
（一）電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備故障損壞，無法正常使用的；
（二）屋面、外墻滲漏的；
（三）樓體外墻墻面有脫落危險的；
（四）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；
（五）公共護(hù)欄（圍）破損嚴(yán)重的；
（六）其他緊急情況。
第六章 法律責(zé)任
第四十二條 違反本辦法規(guī)定的，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定處罰。
第四十三條 有關(guān)單位及其工作人員在工作中濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守 或者有其他不履行、不正確履行職責(zé)行為的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法予以處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附 則
第四十四條 本辦法自印發(fā)之日起施行。
相關(guān)文件：《南陽市物業(yè)管理暫行辦法》政策解讀
