糾正不當行政行為 防止國有資產(chǎn)流失
—新野縣供銷社不服新野縣自然資源局不動產(chǎn)登記案
申 請 人：新野縣供銷合作社聯(lián)合社
被申請人：新野縣自然資源局
第 三 人：某商貿(mào)公司
復(fù)議機關(guān)：新野縣人民政府
復(fù)議請求：撤銷被申請人為第三人辦理的房屋所有權(quán)證
一、基本案情
申請人對被申請人作出為第三人辦理的房屋所有權(quán)證不服，向新野縣人民政府申請行政復(fù)議。
申請人認為：1.被申請人為第三人頒證的主要事實不清，證據(jù)不足。第三人于 2006年4月3日向原新野縣房管局提交的材料中，《國有土地使用證》登記的土地使用者為申請人的下屬企業(yè)某廢舊物資公司，原新野縣建設(shè)局頒發(fā)的建筑許可證的建設(shè)單位和原新野縣計劃委員會批文均是對準申請人作出，第三人未提交合法有效的土地證明文件或土地使用權(quán)證，也未提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料等必要件，明顯不符合法定房屋權(quán)屬登記要件。2.被申請人為第三人頒證的程序違法。第三人提交的《房屋所有權(quán)登記申請表》缺少申請日期，“四至產(chǎn)權(quán)人指界及鄰戶有無意見”無人簽署意見，被申請人的審查受理程序違法?！斗课菟袡?quán)登記審批表》初審意見為2006年5月11日復(fù)審意見為2006年4月10日，最終批示時間為2006年5月10日，存在明顯倒簽事實，違反法定程序，侵犯申請人合法權(quán)益，造成國有資產(chǎn)流失，依法應(yīng)予撤銷。
被申請人認為：原新野縣房管局在為第三人辦理房權(quán)證時，誤認為第三人屬于申請人的下屬單位，所以在土地使用證、建筑許可證和原新野縣計劃委員會批文均不是第三人名稱的前提下，為第三人辦理了房權(quán)證，請復(fù)議機關(guān)依法作出復(fù)議決定。
行政復(fù)議機關(guān)認為：根據(jù)當時有效的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條的規(guī)定，新建房屋申請人應(yīng)當在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。根據(jù)被申請人提交的案涉房屋登記檔案，國有土地使用證登記的土地使用者為某廢舊物資公司，建筑用地規(guī)劃許可證的用地單位是申請人。第三人在申請辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書時，沒有提交合法有效的土地證明文件或土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證及房屋竣工驗收資料等相關(guān)文件，被申請人在第三人未提交符合規(guī)定的文件資料的情況下，為第三人辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證書，系作出的行政行為證據(jù)不足，違反法定程序。
二、焦點問題評析：
（一）申請人本次行政復(fù)議申請是否超期？
根據(jù)《行政復(fù)議法》第九條之規(guī)定，“公民、法人或者其他組織認為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請；但是法律規(guī)定的申請期限超過六十日的除外?！毙姓?fù)議申請的起算點為對具體行政行為“知或應(yīng)知之日”。在本案中，被申請人在2006年向第三人頒證時，既未通知申請人，也未進行公告，申請人在收到新野縣監(jiān)察委員會《關(guān)于對新野縣供銷合作社聯(lián)合社的監(jiān)察建議書》（新監(jiān)〔2022〕16號）后得知案涉頒證行為，在法定期限內(nèi)提出行政復(fù)議申請，符合復(fù)議受理條件。
（二）案涉頒證行為是否合法？
復(fù)議機關(guān)經(jīng)查閱被申請人提交的為第三人辦理房屋所有權(quán)證的檔案材料，第三人向原新野縣房管局申請房屋所有權(quán)登記時提交的材料中，國有土地使用證登記的土地使用者為某廢舊物資公司，建筑用地規(guī)劃許可證的用地單位是申請人。第三人在申請辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書時，沒有提交合法有效的土地證明文件或土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證及房屋竣工驗收資料等相關(guān)文件。被申請人在第三人未提交符合規(guī)定的文件資料的情況下，為第三人辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證書，事實不清、證據(jù)不足、違反法定程序，依法應(yīng)予撤銷。
三、辦案體會
辦理不動產(chǎn)登記案件糾紛應(yīng)具備有原因、無糾紛、安全性和程序性四個底線思維模式。一是房屋所有權(quán)登記應(yīng)具有基本的原因依據(jù)材料。例如合法取得土地、符合規(guī)劃、房屋已竣工的材料，繼受取得中的轉(zhuǎn)讓原因材料、繳稅證明等。二是所有權(quán)登記確保物權(quán)歸屬清楚，應(yīng)沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。三是確保房屋安全，對于存在安全隱患的房屋，可要求提供經(jīng)主管部門確認的安全鑒定報告等。四是登記程序到位，若必要應(yīng)完善公告、通知、聽證等特別程序，確保公平、公開、合理處理問題。在本案中，被申請人辯稱其頒證時誤以為第三人為申請人下屬單位，但現(xiàn)有證據(jù)不能證明第三人合法取得案涉土地、房屋的權(quán)屬。此外，在第三人提交的《國有土地使用證》、《建筑許可證》、原新野縣計劃委員會批文載明的權(quán)利人均非第三人的情況下，被申請人既未通知相關(guān)權(quán)利人或權(quán)利繼受人，也未進行公示公告，作出的頒證行為事實不清、證據(jù)不足、程序違法，復(fù)議機關(guān)依法予以撤銷，既糾正了不當行政行為，也有效防止了國有資產(chǎn)流失。